Cento modi per difendere la prima casa : trucchi per difendere la famiglia
CENTO MODI PER DIFENDERE LA PRIMA CASA : Spesso ci contattano in Associazione Cittadini spaventati da quello che potrebbe succedere in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo o di cartelle di equitalia/AeR .
Oggi spieghiamo come si stipula
un contratto di usufrutto immobiliare
Per quanto possa sembrare facile e scontato, poche volte si difende la casa con un contratto di usufrutto. Si tratta, infatti, di una procedura molto semplice la cui conoscenza viene data spesso per scontata troppo spesso. Ma attenzione che ci sono degli aspetti legali da non trascurare, il rispetto dei quali è spesso posto come condizione di validità del contratto. Bisogna, quindi, rispettare i limiti e le tempistiche stabilite dalla legge tenendo altresì conto delle implicazioni di carattere civilistico.
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Cos’è l’usufrutto
Si tratta di un diritto reale di godimento di beni altrui con il quale ad un soggetto, detto usufruttuario, viene riconosciuto il diritto di utilizzare il bene di proprietà di altro soggetto e di godere dei benefici che ne derivano. Chi concede quel bene all’usufruttuario ne diventa nudo proprietario in quanto, per tutta la durata del contratto, avrà solo un diritto giuridicamente formale sulla cosa, non potendo godere delle sue utilità e dei suoi frutti.Il proprietario può stipulare questo contratto senza ottenere nulla in cambio, per mero spirito di liberalità, o ricevendo una controprestazione, come corrispettivo per quel godimento della cosa.
Come si costituisce
La costituzione dell’usufrutto può avvenire:
- per legge: tipico caso è quello dei genitori che hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio, fino alla maggiore età o all’emancipazione ( Art.324 cod. civile )
- per testamento, con l’attribuzione da parte del de cuius dell’usufrutto di un bene o di tutto il patrimonio a favore di un soggetto,
- per usucapione, nel caso sia intervenuta l’interversione del possesso e, quest’ultimo, si sia perpetrato per il numero di anni richiesto dalla legge, a seconda della natura del bene,
- per contratto.
Come si stipula è facilissimo e costa poco
La prima cosa da tenere in conto è che esso, se riguarda beni immobili, deve essere necessariamente scritto ( Art. 1350, n.2 cod. civile ) . Se l’accordo dovesse essere verbale sarebbe infatti nullo. Con riguardo all’usufrutto di beni immobili, esso dovrà essere stipulato per atto pubblico, o scrittura privata autenticata.Per i beni mobili semplici non vi è alcun costo, poiché esenti da quell’obbligo di pubblicità previsto dalla legge, per gli immobili le cose cambiano poiché la scrittura privata non autenticata avrebbe valore solo tra le parti, non essendo trascrivibile e, quindi, conoscibile a terzi.
Cosa possiamo proteggere con l’usufrutto
Difendiamo la famiglia con un contratto di usufrutto che può avere ad oggetto beni mobili o immobili, ma anche crediti, titoli di credito, aziende, universalità e, persino, beni immateriali. Elemento imprescindibile è che oggetto dell’usufrutto sia un bene inconsumabile, o infungibile, poiché uno degli obblighi previsti in capo all’usufruttuario al termine del contratto è quello di restituire lo stesso bene ricevuto all’inizio dell’usufrutto.
Nota :Il legislatore ha, tuttavia, previsto e disciplinato il cosiddetto quasi-usufrutto, che consiste nella possibilità che l’usufrutto abbia ad oggetto cose consumabili
Durata dell’usufrutto
Il legislatore ha, pure, dovuto disciplinare i limiti di durata del diritto di usufrutto, al fine di tutelare l’ordine pubblico e la libera circolazione dei beni, in questo caso messi in pericolo dall’imposizione di vincoli duraturi o, ancor peggio, senza tempo.
Così, è stato previsto un limite di durata a seconda della natura giuridica dell’usufruttuario( Art. 979, cod. Civile ) :
- se persona fisica, l’usufrutto non potrà durare oltre la vita dell’usufruttuario;
- se persona giuridica, l’usufrutto potrà avere una durata massima di trent’anni.
Usufrutto: diritti e obblighi
Obblighi e diritti dell’usufruttuario
L’usufruttuario deve:
- rispettare la destinazione economica della cosa concessa in usufrutto, non potendone mutare gli aspetti in tal senso;
- usare la diligenza del buon padre di famiglia;
- restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui le ha trovate, salvo il normale deperimento d’uso;
- fare a sue spese l’inventario dei beni, previo avviso al proprietario;
- dare idonea garanzia prima di entrare nel possesso dei beni. Da quest’obbligo sono dispensati i genitori che hanno l’usufrutto legale sui beni dei loro figli minori, il venditore e il donante con riserva d’usufrutto;
- sostenere le spese relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa usufruita, come anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;
- pagare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Tuttavia, per l’anno corrispondente con l’inizio e la fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto;
- fare denunzia in caso di usurpazione sul fondo; se l’omette, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario.
L’usufruttuario può:
- fare suoi i frutti naturali e civili;
- aggiungere beni e costruzioni sul fondo, salvo patto contrario;
- cedere il proprio diritto per un certo tempo, o per tutta la sua durata a terzi, salvo patto contrario. In questo caso, la cessione dovrà essere notificata al proprietario; finché la notifica non si sarà perfezionata, l’usufruttuario sarà solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario ( Art. 980, cod. Civile ) .
Diritti e obblighi del nudo proprietario
Il nudo proprietario:
- è obbligato a sostenere le spese per le riparazioni straordinarie;
- è obbligato a pagare i carichi impositivi relativi alla proprietà del bene concesso in usufrutto;
- ha diritto sul tesoro ritrovato nel fondo concesso in usufrutto;
- può vendere la nuda proprietà.
Le spese delle liti giudiziali e stragiudiziali che riguardano tanto la proprietà quanto l’usufrutto saranno, invece, sopportate dal nudo proprietario e dall’usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.
Estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto (con gli effetti del contratto) si estingue ( Art. 1014, cod. Civile ) :
per:
- conclusione naturale del contratto stipulato,
- prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni,
- la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona,
- il totale perimento della cosa su cui è costituito,
- morte o rinuncia dell’usufruttuario,
- abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, come nei casi di alienazione del bene, oppure di suo deterioramento o perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.
Per ognuno di questi casi, avremo la medesima conseguenza: la riunione delle figure di nudo proprietario e usufruttuario nella medesima persona e, quindi, il consolidamento della piena proprietà.